کتاب نقش سازمان ثبت اسناد و املاک در پیشگیری از وقوع جرائم

 فهرست
عنوان صفحه
مقدمه 8
فصـل اول 15
مفاهیم و کلیات 15
مفاهیم 16
مفاهیم اصلی 16
ثبت 16
اسناد (جمع سند) 17
املاک (جمع ملک) 20
حقوق ثبت اسناد 20
حقوق ثبت املاک 21
جرم 21
دعوی 22
پیشگیری 23
پیشگیری از وقوع جرم 25
قضازدایی 26
سازمان ثبت اسناد و املاک کشور 28
دفترخانه 28
مفاهیم مرتبط 30
کاداستر 30
داوری 31
سازش 32
ساختار تشکیلاتی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و مراجع شبه قضایی آن 32
ساختار سازمان ثبت اسناد و املاک کشور 32
مراجع شبه قضایی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور 33
هیئت نظارت 33
شورای عالی ثبت 33
هیئت تشخیص ماده 145 الحاقی قانون ثبت 34
هیئت حل اختلاف ثبتی 35
فصـل دوم 37
نقش سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در قضازدایی 37
نقش مراجع شبه قضایی سازمان ثبت اسناد و املاک ایران در قضازدایی 38
هیئت نظارت 38
شورای عالی ثبت 45
هیئت تشخیص ماده 145 ق ث 47
هیئت حل اختلاف ثبتی 49
هیئت قانون تعیین تکلیف وضعیت اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی (مصوب 7/10/1390) 49
موضوع مواد 133 و 140 برنامه سوم و چهارم اقتصادی کشور 50
نقش دفاتر اسناد رسمی در قضازدایی 51
نقش اقدامات کنونی دفاتر اسناد رسمی در قضازدایی 51
اجرای اسناد لازمالاجرا 52
تنظیم اقرارنامه 54
ثبت بخشش یا کاهش مهریه 60
امور شبه قضایی قابل واگذاری به دفاتر اسناد رسمی در جهت قضازدایی 61
داوری 61
سازش 62
شهادت 65
تسجیل و تنظیم اظهارنامه و ارسال آن به مراجع 68
تنظیم و رفع نقص از دادخواست 69
شعبهای از شورای حل اختلاف 69
سایر موارد 69
فصـل سوم 73
نقش سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در پیشگیری از ایجاد دعاوی و وقوع جرائم 73
نقش دفاتر اسناد رسمی در کاهش دعاوی و وقوع جرائم 74
تنظیم قرارداد تعهد به بیع 74
مشاوره 80
تنظیم شرکتنامه مدنی و قرارداد 81
سامانهی ثبت الکترونیک اسناد (ثبت آنی) در دفاتر و تأثیر آن در پیشگیری 83
دریافت سیستمی استعلامات 84
پیشگیری از طرح شکایت علیه دفاتر اسناد رسمی و ادارات ثبت 85
پیشگیری از سوءاستفاده از اوراق بهادار 86
ثبت خلاصه‌ی معامله به صورت الکترونیک 86
اسکن اثر انگشت 87
سرویس عکس 88
گواهی امضاء الکترونیک 88
نقش دفاتر رسمی ازدواج و طلاق در کاهش دعاوی و وقوع جرائم 90
طرحهای سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در راستای پیشگیری از وقوع جرم 93
کاداستر 93
نقش کاداستر در پیشگیری از جرائم 95
سند مالکیت کاداستری 104
سامانههای پیشگیرنده‌ی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور 105
سامانهی مدیریت یکپارچه‌ی ثبت ملک (میثم) 105
سامانهی مدیریت کشوری املاک 106
شبکهی موقعیتیابی یکپارچه‌ی مالکیتها (شمیم) 107
سامانهی یکپارچهسازی مدیریت املاک کشور (سیماک) 108
نتیجهگیری 108
منـابع و مآخـذ 111
کتاب‌ها 111
دائره‌المعارفها و فرهنگها 114
مقاله‌ها 116
مجموعه مقالات 119
جزوه‌ها 120
سخنرانی‌ها و منابع اینترنتی 121

یکی از مسائل مهم در زندگی، آشنایی با مفاهیم و اصطلاحات حقوقی است، حال آن که بسیاری از مردم بدون اطلاع از این مبانی درگیر مسا ئل مختلف می شوند. حقوق ثبت دارای تنوع و ابعاد گوناگون و گسترده ای است و در تمام شئون جامعه تاثیر می گذارد. همچنین نقش آن در ارتباط با عامه مردم به لحاظ ثبت تعهدات و معاملات، ازدواج و طلاق و تعامل آن با گروه خاص دانشمند و متخصص در حمایت از مالکیت صنعتی از طریق ثبت اختراعات و علائم تجاری، کاملاً محسوس است. از سوی دیگر حوزه حقوق ثبت هم همانند سایر قوانین گسترش یافته است و شامل مفاهیم گسترده ای شده که بی توجهی به این مفاهیم گاهی زیان های غیر قابل جبرانی به آن ها می زند. ما در این فصل مفاهیمی را که در این مطالعه از آن ها استفاده کردیم را به دو دسته مفاهیم اصلی و مفاهیم مرتبط تقسیم کردیم و در مورد هریک از این مفاهیم توضیح و تعریف مختصری ارائه کردیم. تا ذهن مخاطب با مفاهیم آشنایی پیدا کند و در فصول هر جا که مفهومی را آوردیم، مجبور به توضیح وتعریف آن مفهوم نباشیم. در اینجا معانی مفاهیم با استفاده از کتاب لغات و نظریات اساتید حقوق توضیح داده می شود.

مفاهیم
تعریف مفهومی همان تعریفی است که در فرهنگ لغات برای هر کلمه آورده می شود و معمولاً با این کار معانی متعدد یک لغت محدود می شود و معنی مورد نظر ما در آن مشخص می شود. در این مطالعه ما مفاهیم مطالعه‌ی خود را در دو گروه اصلی، مرتبط جای داده ایم.

مفاهیم اصلی
قصد داریم مفاهیمی که در مطالعه نقش اساسی ایفا می کنند را تبیین کنیم.

ثبت
معنای لغوی ثبت
به معنای قراردادن، برقرارکردن، پابرجاکردن، یادداشت کردن، پایداری، ثبوت، حجت، دلیل، بینه نوشتن مطلبی در دفتر است (معین 925، 1382).
معنای اصطلاحی
نوشتن قرارداد یا یک عمل حقوقی یا احوال شخصیه یا یک حق مانند (حق اختراع) و یا هر چیز دیگر (مانند علامات) در دفاتر مخصوصی که قانون معین می کند، مانند ثبت املاک و ثبت معاملات غیرمنقول و ثبت حق اختراع و ثبت علائم و ثبت احوال و غیره (جعفری لنگرودی، 185، 1363).
به نوشتن قراردادها، معاملات و چگونگی املاک در دفاتر دولتی (رسمی) ثبت، اطلاق می شود (3-3، 137). «مجموعه اعمال اداری حقوقی است که طی آن ایجاد، تغییر، زوال وانتقال حقی را در دفاتر ویژه و اوراق و فهرست هایی رسما یادداشت و اعلام می کنند» (رازانی، 14، 1379).
به معنای نوشتن مطلبی بر طبق قانون و به وسیله مامور رسمی سازمان ثبت در دفتر رسمی آن سازمان و به استناد دلایل یا پرونده حاوی مدارک و ضمائم مربوب به آن مطلب است و این نوشته مامور رسمی دارای تاریخ ثبت، شماره ثبت، امضای مامور رسمی (و در صورت لزوم امضای شخص یا اشخاص ذی نفع) است (حمیتی، 71، 1384).
درمعنای حقوقی به معنای نوشتن قراردادها، معاملات، وضعیت املاک در دفاتر قانونی است (خوشنویس، 1، 1394).

اسناد (جمع سند)
معنای لغوی سند
چیزی که به آن اعتماد می کنند، نوشته ای که وام یا طلب کسی را معین می سازد و یا مطلبی را ثابت می کند (عمید، 807، 1384).
به معنای آنچه بدان اعتماد کنند، آمد است و به این مفهوم می تواند به صورت نوشته یا گفته یا حتی پیکره های سنگی، شیء سفالی، سکه ای فلزی، لباس و غیره باشد (معین،1360، 1929).
معنای اصطلاحی سند
نوشته ای که در اثبات اعمال حقوقی بکار می رود در صورتی سند است که بوسیله ی شخص یا اشخاصی که در ایجاد آن دخالت داشتند تنظیم شده باشد، اگر اشخاصی که در وقوع عمل دخالتی نداشتند اطلاعات خود را بنویسند دیگر سند نیست و نام شهادت نامه را به خود می گیرد. شهادت نامه سند محسوب نمی شود و فقط اعتبار شهادت را خواهد داشت. هر نوشته ای را نمی توان سند نامید مثلاً مکاتبات خصوصی، نامه دوستانه مشمول 1284 ق.م نمی شود، مگر متضمن اقاریری باشد که برای اثبات حقی بتوان از آن استفاده کرد و به آن استناد کرد. کلمه نوشته که به طور عام آورده شده شامل اقرار به دین، وصول دین، کلیه قراردادهایی که مخالف قانون نباشد وموجد حقی و یا مسقط حقی گردد خواهد بود. اسنادی که برای ارتکاب جرم داده می شود چون موجد حق نیستند مشمول 1284 ق.م نمی شوند، هرچند برای تعقیب کننده سند و ضابطین دادگستری مستند است. از طرفی سند باید دارای مهر، امضا، اثرانگشت باشد و الا عنوان سند را نخواهد داشت و منشا سندی نیست مگر اینکه شخصی که برعلیه او سند ابراز شده، اقرار به صحت مدلول سند بنماید؛ بنابراین شروط اساسی تشکیل دهنده سند را می توان چنین برشمارد: سند باید بصورت نوشته باشد و در مقام دعوا قابل استناد باشد و سندامضاء داشته باشد. البته برخی اسناد مانند دفاتر تجاری دائن و و دفاتر تجاری مدیون نیازی به امضاء ندارند (خوشنویس، 77، 1395).
همان طور که از تعریف مشاهده می شود برای اینکه نوشته ای را سند نامیم باید واجد شروط ذیل باشد، نوشته باشد و در مقام دعوا قابل استناد باشد، یعنی توسط متعاملین نوشته شده باشد، دارای مهر و امضاء متعاملین باشد، در صورت فقدان یکی از شروط با اضافه شدن شرطی به آن عنوان سند به آن اطلاق می گردد، البته در برخی موارد همان‌طور که در بالا اشاره شد بدون احقاق شرطی عنوان سند به آن نوشته اطلاق می گردد.
سند از حیث درجه و آثار حقوقی به سه نوع رسمی، عادی و لازم الاجرا تقسیم می شود:
• سند رسمی
سند ثبتی (سند رسمی) نوشته ای رسمی است که دلالت بر وجود حقی به نفع شخصی کند و در صورت لزوم خود این نوشته می تواند ثبوت حق مورد نظر آن را بدون اینکه نیاز به دلیل دیگری باشد اثبات کند، لذا ثبت سند یعنی انجام عملی که به حق جنبه رسمی می دهد (جعفری لنگرودی، 71، 1363).
اسنادی که راجع به معاملات و تعهدات و تقبلات است بر 2 نوع عادی و رسمی است. اسناد رسمی از قرار تفصیل ذیل است:
1) اسنادی که در اداره ثبت اسناد بطوری که قانون تعیین کرده ثبت یا تصدیق شده باشد.
2) تسجیلات و تصدیقات محاضر شرعیه که مراجع عدلیه اند در امور راجع به آن ها، تصدیقات محاکم عدلیه در صورتی که خارج از صلاحیت آن ها نباشد.
3) تصدیقات ادارات دولتی در اموری که راجع به آنهاست و در صورتی که تصدیق خارج از صلاحیت آنها نباشد (ماده 282 از قوانین موقتی اصول محاکمات حقوقی مصوب 18/8/1290).

سند رسمی نوشته ای است که به وسیله یکی از مامورین دولتی، در حدود صلاحیت آنها بر طبق سند رسمی، مقررات مربوط تنظیم شود (امامی، 76، 1375). سند رسمی سندی است که نزد مامور رسمی صالح، با رعایت مقررات قانونی، تنظیم می شود (کاتوزیان، 1394، 767).
بنا بر تعریف سند رسمی، از حیث ماهیت به پنچ دسته تقسیم می شوند:
1) سند ازدواج، طلاق (سند رسمی محضری)
2) تعهدات و عقود و تصرفات قانونی (مدنی)
3) دستورات وتصمیمات اداری و معاهدات (عمومی)
4) سند مالکیت (ثبتی)
5) تصمیمات قضایی، دادنامه، قرار، احکام قضایی (خوشنویس، 23، 1395).
اسنادی که یکی از سه شرط سند رسمی- سند توسط ماموران رسمی و در حیطه وظایفشان و مطابق قانون تنظیم شده باشد- را نداشته باشد، در صورتی که ممهور به مهر و امضاء طرف باشد، سند عادی است.
• اسناد لازم الاجرا
سند لازم الاجرا، سند عادی یا رسمی است که بدون صدور حکم از دادگاه قابل صدور اجرائیه برای اجرای مدلول سند باشد، مانند اسناد رهنی و شرطی، سند رسمی طلب و مهریه مذکور در سند نکاحیه، تعهداتی که در ضمن سند ازدواج و طلاق و رجوع شده، قراردادهای بانکی که در اجرای ماده پانزده قانون عملیات بانکی بدون ربا تنظیم می شود، وجه یا مال قبوض اقساب بانکی، معاملات غیرمنقول و بدهی، تعهدات و سند عادی چک، تخلیه در اسناد اجاره و اسناد انتقال قطعی و اسناد رهنی تصرفی، 77 (ماده 1 آئین نامه اجرایی مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی، 19/6/86 رییس قوه قضاییه)، ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمان هامصوب 1351، برگ وثیقه انبارهای عمومی مطابق ماده 10 تصویب نامه انبارعمومی 1340، اسناد تنظیمی با وام گیرندگان طبق ماده 11 قانون تشکیل بانک تعاون کشاورزی ایران، آرای کمیسیون ماده 77 قانون شهرداری مصوب 1364 و اصلاحات بعدی، وصول آب بها مصوب 1361، قانون تملک آپارتمان ها مصوب 1376 و مواد 92 و 93 قانون ثبت که مدلول کلیه اسناد رسمی راجع به دیون و سایر اموال منقول و کلیه اسناد رسمی راجع به معاملات املاک ثبت شده را لازم الاجرا دانسته و سایر مواردی که در قوانین خاص ذکر شده باشد. لازم الاجرا بودن توسط قانون مشخص و در آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی آورده شده و این گونه نیست که بگوئیم اسناد رسمی کلاً لازم الاجرایند.

املاک (جمع ملک)
معنای لغوی ملک
آنچه در قبض و تسلط شخص باشد، زمین یا چیز دیگری که مال شخص باشد (عمید، 1156، 1384).
معنای اصلاحی ملک
ملک از نظر حقوق ثبت و در رابطه با ثبت املاک عبارت است از مال غیرمنقول نه به معنای عام آن که در مواد 12-18 قانون مدنی آمده است، بلکه به معنای اخص آن که در عرف هم ملک یا املاک نامیده می شود و فقط شامل زمین و بنای احداثی در آن است (خوشنویس، 3، 1394).
ملک به معنای اختیار قانونی شخص بر اشیاء یا اموال یا اشخاص دیگر، اختصاص فعلی اشیاء به شخص یا اشخاص معین در بین ملک و مال عموم و خصوص من وجه وجود دارد (جعفری لنگرودی، 45، 1380). سلطه قانونی بر اموال که به صاحب سلطه حق می دهد که در آن مال هرآنچه می خواهد کند (جعفری لنگرودی، 45، 1378).

حقوق ثبت اسناد
موافق ترتیباتی که در قانون ثبت اسناد مصوب 21/2/1290 مقرر است، قطعی کردن نتاریخ سند و ضبط خط و مهر و اقرار و حفظ مندرجات سند از تغییر و تبدیل (ماده 84 قانون ثبت) است.

حقوق ثبت املاک
طی کردن مسیر قانونی (9-21 قانون ثبت) و ثبت مشخصات ملک و مالک در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک می باشد. قانون ثبت کسی را مالک می شناسد که ملک بنامش در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد و یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او منتقل شده باشد (ماده 22 قانون ثبت).

جرم
معنای لغوی جرم
گناه، خطا، بزه (عمید، 500، 1384).
معنای اصطلاحی
هر فعل یا ترک فعلی که مطابق قانون قابل مجازات یا مستلزم اقدامات تامینی تربیتی باشد. هیچ امری را نمی توان جرم دانست مگر اینکه به موجب قانون برای آن مجازات یا اقدامات تامینی تربیتی تعیین شده باشد (ماده 2 ق م ا سال 62).
به کلیه اعمال ضداجتماعی یا تنش هایی که جامعه را دستخوش آسیب می کند خواه موجب آن علت های روانی باشد یا اجتماعی اطلاق می شود (نوربها، 134، 1390).
مخالفت با اوامر و نواهی کتاب و سنت یا ارتکاب عملی که به تباهی فرد یا جامعه بینجامد (نوربها، 1366، 1390).
حال سؤالی که مطرح می شود این است که در حقوق ثبت، جرم چگونه تعریف می شود؟
ثبت فرآیند استمراریافته در طول زمان ودارای چندین مرحله است وبه موازات این چندین مرحله جرائم ثبتی در برهه های مختلف فرآیند ثبت ارتکاب می یابند. شناخت جرم ثبتی و گونه های آن مستلزم تبیین و تعریف جرم ثبتی است تا بتوان ارکان و اجزای تشکیل دهنده جرم را مورد بررسی قرار داد، اما قانون گذار تعریفی ارائه نکرده و به ذکر گونه هایی ازآن بسنده کرده است. یک تعریف موجود از جرم ثبتی این گونه است:
جرائم ثبتی اسناد و املاک، فعل یا ترک فعلی است که در قوانین موضوعه کشور پیرامون ثبت اسناد و املاک، به عنوان جرم محسوب می شود و برای آن مجازات تعیین شده است (جاجیانی گل بینی، 1375، 11).
فعل یا ترک فعل مجرمانه ای است که در جریان عملیات ثبت ویا پس از آن با نقص قوانین و مقررات راجع به ثبت اسناد و املاک ارتکاب می یابد (احمدی، 75، 1387).
در عملیات مقدماتی ثبت ملک و تا قبل از صدور سند مالکیت جرائم و دعاوی زیادی در حوزه ثبتی اتفاق می افتد که ما در کتاب خود به تناسب فصول راهکارهای سازمان ثبت برای پیشگیری از وقوع برخی از این جرائم و یا طرز رسیدگی به این جرائم در مراکز شبه قضایی سازمان ثبت اسناد و املاک را مورد بررسی قرار داده ایم، ما در این کتاب از منظر ثبتی به مسائل نگریستیم و به دلیل اینکه بررسی این جرائم از نظر جزائی توسط دوستان حقوق جزا قبلا انجام شده بود از ذکر مجدد آن در این کتاب اجتناب کرده ایم.